双城交通干线黄金分割点品质大盘比拼

——华润橡树湾VS津南新城

摘要：天津滨海新区作为环渤地区**有活力的区域，其发展前景不言而喻。甚至有专家预测，因有大片可供整体开发的土地资源，其**终将会赶超浦东新区，成为带动全国经济发展的新的增长极。

天津滨海新区作为环渤地区**有活力的区域，其发展前景不言而喻。甚至有专家预测，因有大片可供整体开发的土地资源，其**终将会赶超浦东新区，成为带动全国经济发展的新的增长极。但是，与浦东新区不同的是，滨海新区与天津传统的政治经济文化核心——核心城区的距离较远，生活配套水平还有待提升，这直接导致越来越多的人在滨海新区工作，而在市区或环城四区生活。不愿放弃都市的繁华，又不得不忍受早起驾车超过1**赶路上班的辛苦，成为许多在滨海新区工作人群的心头隐痛。而市区居高不下的房价，又成为压榨这部分人群的另一座大山。

在这种情况下，从市区到滨海新区交通干线沿线的房产项目，成为渴望双城生活人群的优选。日前，记者实地走访了近期颇受关注的华润橡树湾和津南新城两个位于双城交通干线黄金分割点上的项目，希望通过分析对比，帮助购房者厘清选房思路，遴选出东区优选品质大盘。

1.交通

之所以选择华润橡树湾和津南新城两个项目进行分析，关键因素之一是他们都处在市区和滨海新区两个区域之间重要交通干线的黄金分割点上。所谓黄金分割点，即他们离市区较近而距滨海新区稍远，这样既达成了市区完善配套的有效辐射，又大大缩短了到达滨海新区的用时，一举两得。

为了直观了解两个项目的交通通达度与便捷性，记者在”十一“期间选择和平区小白楼和滨海新区塘沽火车站作为起点和终点，选择华润橡树湾和津南新城作为中间站，驾车亲身感受了黄金分割点上房产项目的与众不同。

从小白楼出发，车行卫国道和津汉公路，约18**后记者驾车到达津汉公路与空港经济区核心大道交汇的路口，从该路口左转，按指示牌行驶，约3**后到达华润橡树湾售楼核心，用时21**。从华润橡树湾项目现场继续出发，行杨北公路和津滨高速，约30**后到达塘沽火车站。全程用时51**。

同样从小白楼出发，车行大沽南路和新建成的天津大道，约20**后到达天津大道东沽路出口，从该路口右转，1**即抵达津南新城项目售楼核心，用时21**。从津南新城项目现场继续出发，仍旧行天津大道，下海门大桥出口后，按路标行驶，约30**后抵达塘沽火车站。全程用时也是51**。

在测试途中，天津大道良好的路况给记者留下深刻印象。而据华润橡树湾售楼员介绍，该项目今后将设置多个小区出入口，其中至少一个会设在津汉公路上，届时业主进出小区将更加便捷。

2.区位

决定一个项目优劣的的首要因素是区位。除位于市区与滨海新区交通干线黄金分割点的优势外，地处东丽区的华润橡树湾和地处津南区的津南新城，其项目地块也拥有无法复制的区位优势。

津南新城与海河教育园区一期仅一路之隔。海河教育园区规划总用地37平方公里，规划办学规模20万人，为国家教育部直属的高等教育示范区。目前园区一期已经竣工，规划**已经入驻。而津南新城与津南区**为成熟的月坛商业区域也仅一河之隔，海河故道又呈U字型将项目地块合围其中，自然条件优越的同时，各类配套十分完善。

华润橡树湾项目地处东丽区政府所在地张贵庄街、东丽湖旅游度假区及滨海新区空港经济区三区交汇处，与空港经济区隔津汉路相望，配套成熟。空港经济区规划面积45平方公里，是滨海新区距离市区**近的经济功能区，该区域目前已聚集了欧洲空客、法国阿尔斯通、中国直升机、中兴通讯等世界500强和知名企业集团投资的项目，发展前景十分乐观。同时，该区域还聚集了万通、复地、远洋、恒大等一大批品牌房地产开发商，房产高质量、人口高素质、商业高品质成为该区域未来发展的可达成预期。

华润橡树湾所属区域的经济加速发展特性和津南新城区域的人文资源完备特性，大大拓展了两个楼盘的潜在客户辐射范围。特别是华润橡树湾项目，由于全国各一线城市空港区域无一例外的成功发展案例，几乎可以断定该区域的价值提升潜力。

3.产品

从项目公开的资料，我们可以看到：津南新城项目占地120多万平方米，规划建筑面积约300万平方米，共分为9个区域滚动开发，目前在售的B区计划建造24栋高层，现正销售其中的7栋，部分精装修，部分毛坯。而华润橡树湾项目占地52万平方米，建筑面积70万平方米，目前在售的为15、18层到顶的小高层，现已开盘的是其中的4号、7号、11号楼，同样是部分精装修，部分毛坯。

从占地面积及建筑面积的比对中我们发现，津南新城的容积率要高于华润橡树湾。实际上以华润橡树湾公布的1.38的容积率计，该项目是一个实实在在的低密度楼盘。另外，以记者在项目现场的目测来看，除建筑层高的差异外，华润橡树湾已开建楼座的楼间距比津南新城已开建楼座的楼间距要大，居住的舒适度无疑更高。但记者同时也关注到津南新城周边已建成的海河故道公园，这样围绕单一项目的大面积市政绿化十分少见，为津南新城加分不少。

津南新城项目采取**近比较流行的ArtDeco建筑风格，而华润橡树湾项目采用经典华贵的法式建筑风格，这两种建筑风格同属欧系，熟优熟劣，完全取决于购房者喜好。但值得关注的是，两个项目后期都有联排别墅或叠拼别墅产品。据向项目售楼员了解，津南新城此类产品的外观样式尚未公布，而华润橡树湾联排别墅产品仍会延续其小高层的法式建筑风格。目前，在天津的别墅或类别墅市场上，纯法式建筑风格产品极为少见，由项目建筑风格决定的产品高品质感，无疑会大大增加华润橡树湾别墅产品的市场竞争力。

在户型的设计上，我们看到，华润橡树湾和津南新城项目都移植了一线城市产品的先进设计理念，除90平米左右两室户型外，都拥有小面积通透三居产品，而此类产品也是目前市场上**为热销的。但就已上市的产品而言，津南新城的户型更为丰富一些，小面积一居产品和大面积三居产品都取得了不错的销售业绩。而华润橡树湾项目马上也将开盘销售大面积三居产品，从而进一步丰富产品线。

另外值得关注的是，华润橡树湾和津南新城这两个项目在精装之外，都拿出一部分房源作为毛坯房销售，这可以看做是对当前房地产市场环境的积极回应。据了解，由于总价较大幅度的降低，两个项目的毛坯房销售都达到甚至超过了前期预期。

4.品牌

津南新城地块的拿地过程比较富有戏剧性，首先由富力地产拍下，而后由富力地产、合景泰富、世茂集团、雅居乐四大地产开发商联合开发。这四家开发商均在香港联交所上市，同时合作开发过广州亚运城项目。他们之中，天津人**熟悉的一定是富力地产。从老城厢的富力城到梅江地区的富力津门湖，富力地产在给天津房地产界带来诸如全精装等先进理念的同时，也引起过一些争议。但无论如何，富力地产在天津地区的品牌号召力不容忽视。据了解，目前津南新城在售的7栋楼仍旧由富力地产主导开发建设。

华润置地同样是香港上市公司，还是恒生指数成分股，显示其在地产界举足轻重的位置。 在2011年《财富》世界500强排名中，华润集团以278亿美元营业额名列345位，甚至超过中国网通、中粮集团等国人耳熟能详的企业。更有意思的是，我国出名导演贾樟柯曾以华润在成都的项目——华润二十四城为背景拍摄了一部轰动一时的电影《二十四城记》。 截至目前，华润置地已进入中国内地35个城市，橡树湾产品线也已在12个城市扎根，而天津华润橡树湾的宣传语正是“十二座城市一个橡树湾”。但华润置地这个品牌对于天津的购房者来说还比较陌生，其在天津也确实仅有两个项目。这对于购房者来说，这可能恰恰是一个机遇，因为此类刚刚进入一个区域又实力雄厚的开发商一般以经营品牌认知度为首要任务，产品的性价比往往非常高。

5.增值服务

要讨论增值服务，就绕不过两个问题：一是精装质量，二是物业服务。而这两点恰恰是富力地产在天津项目的痛处。其实，从另一个角度看，引发争议正是因为项目产品颇受关注。当年在天津精装产品还不多的情况下，富力地产较早关注这一市场需求，无疑为推动天津房地产市场品质化发展做出很大贡献。而依托集团雄厚实力自营物业的做法，也打通开发商与物业公司间隔膜，方便为住户提供更优质的服务。津南新城的销售员告诉记者，此次开盘7栋楼中精装户型的装修标准，选取了原有三套精装方案中**为优质的一套，进口石材等高端装修材料的运用，都是争取让客户满意度较大化。

华润橡树湾是华润置地在天津的头等个精装项目，所以无历史资料可以参考。但在记者参观其精装样板间的过程中，较大的感受是“精细”二字。从无处不在的储物空间，到层次鲜明的照明设置，再到考虑周全的厨卫精装设计，都体现了项目为住户着想的出发点及强大的设计开发能力，让看过各类样板间的记者也屡有惊喜。据了解，华润橡树湾也将启用自有物业，而华润置地自有物业在业界口碑一直不错，甚至有“北万科，南华润”的说法。更让记者感到眼前一亮的是华润橡树湾项目的园林造景水平，在不具备类似津南新城项目市政配套公园的前提下，大面积高水平的园林造景足以让购房者能够享受到足不出小区的休闲体验。据售楼员介绍，华润橡树湾还将斥巨资在项目内打造一等法式精品会所——红•CLUB，以期提升项目品质。

综合点评：东区优选品质大盘花落谁家

华润橡树湾和津南新城项目是目前市场上颇受关注的两个项目，由于所处区域不同，所以客户重叠并不大。但他们更加关注品质的理念却是相通的，这也恰恰是调控主题下房地产业发展的出路所在。持续关注这类风向标型的项目，对普通购房者而言，不仅能够厘清选房思路，更能增强对于优质房地产项目的辨别能力。

通过五大方面的PK，天津华润橡树湾在收纳精装增值服务、园林造景、区位发展前景方面略胜一筹，空港宜居经济新城的政策支持不容小觑，虽然交通状况暂时落后，但年底即将开通地铁2号线，届时位于空港的天津橡树湾将做到与市区无缝对接。

而津南新城由于毗邻海河教育园，教育环境优于天津橡树湾，起码在空港**全面建设完成前是这样。